Retorn a la tributació indirecta en nous models d'inversió immobiliària. Vivers vs residència de marca

Havent acabat el 2025 amb un dèficit d'habitatge de lloguer de "-33.400" habitatges, els inversors comencen el 2026 amb un fort apetit per models de vida com ara Build to Rent (BTR), Flex Living, Coliving, Purpose Build Student Accommodation (PBSA) i residències d'estudiants, on el rendiment brut pot oscil·lar, segons el projecte, entre el 3,75 % (BTR prime) i el 8 % (Coliving). Inversors com ara fons core, companyies d'assegurances, family offices i fins i tot plataformes promotores-operadores negociaran aquest tipus d'inversió alternativa en desenvolupament immobiliari.

Aquests tipus d'inversions, que se centren en la importància de la ubicació, la gestió i el preu per sobre de la marca, contrasten amb un altre model en auge, la residència de marca (Branded Residence), que conceptualment és una propietat residencial vinculada a una marca d'hotel o d'estil de vida, generant rendiments inicials significatius vinculats a la venda de les unitats de la propietat, però també comporta comissions importants vinculades al seu funcionament o gestió.

A més, per què no parlem de la tributació indirecta, en particular l'IVA, o, en altres paraules, per què és important "estructurar" i definir la tributació indirecta de tots aquests models d'inversió immobiliària, que anomenarem alternatius. Perquè no és el mateix dur a terme un BTR 'estàndard', on no hi hauria IVA, o un Flexliving amb serveis complementaris de la indústria hotelera, on sí que hi hauria IVA, o una Residència de Marca (Branded Residence) operada en associació amb una marca d'hotel, on, precisament, amb el seu lloguer, s'ofereixen serveis addicionals per part de la marca hotelera, on s'aplicarà IVA, o una residència independent, que conceptualment serà més similar a un lloguer tradicional i, per tant, sense IVA. Bé, lluny de la simplicitat o la complexitat de l'anterior, el nostre legislador europeu, àrbitre i jutge d'aquests nous models, introdueix el concepte de VIDA, que no és més que l'acrònim d'IVA en l'Era Digital.

Lluny de proporcionar certesa o de fer marxa enrere pel que fa a l'IVA, la nostra Comissió Europea, amb el seu monopoli d'iniciativa legislativa, ha considerat oportú sol·licitar que tots els seus estats membres transposin a la seva legislació interna, abans de l'1 de juliol de 2028, que els lloguers de curta durada, definits com a menys de 30 nits, estiguin subjectes a l'IVA.

Per tots els motius esmentats, i pels que encara han de venir, l'assessorament fiscal és una qüestió clau per a tots aquests models alternatius d'inversió immobiliària.

Article de Francisco Javier Iniesto, soci fiscal d'ECIJA Madrid.