Regresso à tributação indireta nos novos modelos de investimento imobiliário. Produtores vs residência de marca
Tendo terminado 2025 com um défice de habitações para arrendamento de "-33.400" casas, os investidores começam 2026 com um forte apetite por modelos de habitação como o Build to Rent (BTR), Flex Living, Coliving, Purpose Built Student Accommodation (PBSA) e residências de estudantes, onde os rendimentos brutos podem variar, dependendo do projeto, entre 3,75% (BTR prime) e 8% (Coliving). Investidores como fundos de base, companhias de seguros, family offices e até plataformas de promotores-operadores negoceiam este tipo de investimento alternativo na promoção imobiliária.
Este tipo de investimento, que privilegia a importância da localização, da gestão e do preço em detrimento da marca, contrasta com outro modelo emergente, o branded residence, que, concetualmente, é um imóvel residencial ligado a uma marca hoteleira ou de estilo de vida, que gera retornos iniciais significativos ligados à venda das unidades do imóvel, mas que também envolve importantes taxas relacionadas com a sua operação ou gestão.
Por outro lado, porque não falamos da tributação indireta, nomeadamente do IVA, ou, por outras palavras, porque é que é importante "estruturar" e definir a tributação indireta de todos estes modelos de investimento imobiliário ditos alternativos? Porque não é a mesma coisa realizar um BTR "standard", onde não haveria IVA, ou um Flex Living com serviços complementares da indústria hoteleira, onde se aplicaria o IVA, ou uma branded residence explorada em associação com uma marca hoteleira, onde, precisamente, com o seu aluguer, são oferecidos serviços adicionais fornecidos pela marca hoteleira, onde se aplicaria o IVA, ou uma residência independente, que concetualmente será mais semelhante a um aluguer tradicional e, portanto, sem IVA. Pois bem, longe da simplicidade ou complexidade do anterior, o nosso legislador europeu, árbitro e juiz destes novos modelos, introduz o conceito de VIDA, que não é mais do que o acrónimo de IVA na Era Digital.
Longe de dar certezas ou de reverter em matéria de IVA, a nossa Comissão Europeia, com o seu monopólio de iniciativa legislativa, considerou oportuno solicitar a todos os seus Estados membros que transponham para a sua legislação interna, antes de 1 de julho de 2028, que os alugueres de curta duração, definidos como menos de 30 noites, sejam sujeitos a IVA.
Por todas as razões mencionadas e pelas que ainda estão para vir, o aconselhamento fiscal é uma questão fundamental para todos estes modelos alternativos de investimento imobiliário.
Artigo de Francisco Javier Iniesto, sócio fiscal da ECIJA Madrid.
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